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【公務員の資産運用】一人も失敗大家をつくらない!驚異の稼働率を誇るアパート経営vol.2「物件力」編

魅力的な物件を販売し、高い収益稼働率を誇る“アパート経営のアイケンジャパン(以下、同社)”。前回(ジチタイワークスvol.05)、事業への思いを語った代表取締役の中島 厚己さんに、残り3回の掲載で不動産投資の成功のための3つの鍵を聞く。まずはその1つ目、物件力に迫る。

※「【公務員の資産運用】一人も失敗大家をつくらない! 驚異の稼働率を誇るアパート経営vol.1」の続編としてお楽しみください。

※下記はジチタイワークスVol.6(2019年6月発刊)から抜粋し、記事は取材時のものです。
 [提供]株式会社アイケンジャパン

住みたくなる物件

アイケンジャパンの3つの強みの一つ、それが「物件力」。立地や内装、耐震など、建物自体のグレードの高さをさす。物件力が低いアパートは賃貸ショップも顧客に紹介しづらくそもそも選択の土台に上がりづらい。つまり、物件力がなければ部屋が埋まらないため、家賃を下げなければならず、結果として収益性が落ちてしまうのだ。不動産投資というと難しい印象がある。だが、「成功の鍵は『住んでくれる人がいるかどうか』であり、非常にシンプルだ」と中島さんは語る。

物件力を上げるために細かい点にも妥協を許さず

同社のターゲットは「社会人女性」だ。デザインやセキュリティ面など、些細な点にも妥協しない女性が好む部屋であれば、どんな人にも受け入れられるからだ。だから同社の物件にはオートロックや宅配ボックス、浴室乾燥機、室内もの干し、温水洗浄便座、インターネット無料など、他社物件ではオプションとなる設備が標準装備されている。さらに、物件力として例えば間取りがあげられる。図1で、一般的に見られる間取りと、同社の物件の間取りを比較。一般的なアパートは各部屋が壁一枚で隣合わせなので、音が響きやすいのが欠点だ。一方、同社のアパートは各部屋の間を水まわりや収納で仕切り、防音効果を高めている。

高品質でハイセンスな物件をそろえる。

ここまでできるのは、図面作成に重きをおいているから。各拠点に設計士を多く揃え、女性設計士が3割ほど所属するのもポイントだ。「ラフ図面作成の段階で『本当に女性が住みたいと思うか』『全室角部屋にできているか』『部屋へ入るまでの経路はベストか』などを考え、何度も練り直して配置や間取りを決定しています」(中島さん)。

一般的なアパートとアイケンジャパンのアパートの間取りを比較する。全部屋角部屋で、水回りや収納で仕切ることで防音対策を。

良質な土地を仕入れ家賃は相場以下に設定

「ここまで揃えば家賃もお高いのだろう」との声が聞こえてきそうだ。しかし、全くそんなことはなく家賃はむしろ相場以下。その秘密は土地の仕入れにある。不動産業者に対して、営業スタッフの仕入れ活動を継続的に行うことにより、信頼関係を構築し、駅に近い良質な物件のみ仕入れている。だから入居率が高い。人気物件なので空きが出るまで待つ「アイケン待ち」という言葉もあるほど。社員のなかには、元賃貸ショップスタッフで同社の部屋を扱ううちに魅され、転職を決めた人が何人もいる。

同社の魅力は、物件力の高さから収益稼働率が落ちないことだ。一般的な不動産投資の場合、収益稼働率は5年で86%、10年で80%まで落下していくため、もし自己資金0で約6年目から、たとえ自己資金を1割入れても約10年目で逆ザヤとなる。一方、同社の物件は収益稼働率が高いまま。なので、10年そこらでは逆ザヤになることなく、継続的に収益を上げられるのだ。※逆ザヤ:金融機関からの借入による毎月の支払金額に対して、家賃下落等により収入が下回ってしまう状態

目先の利益だけではダメ長く収益化するために

「オーナーになることを考えると、失敗したらどうしようと思い、手元の資金や目先の利回りばかりを見てしまう。本当に見るべきは自分が持つ物件の間取りや設備など細かい部分なんです」と中島さん。賃貸ショップで営業を経験したからこそ、妥協を許さず、結果として高い入居率を維持できる物件が誕生しているのだ。

しかし、投資は物件力だけで成功するほど甘くはない。管理が行き届いていなければ、入居者からも賃貸ショップからも「ダメな物件だ」とレッテルを貼られてしまう。入居率低下につながり、収益稼働率が落ちてしまうことに。次回は物件所有後の「管理力」について語ってもらい成功のポイントを深く探る。

「入居者、オーナー、全ての人に堅実であることが重要だ」と話す中島社長。

不動産投資で成功する3つの鍵

良質な土地を手配

営業スタッフは土地の仕入れから販売までを手がけるので、土地の選定には妥協しない。だから不動産業者とのやりとりには時間や労力を惜しまず、その丁寧さや堅実さから、業者から相談を受けることもある。信頼関係が次の土地の仕入れにもつながっているのだ。

女性目線で作られた部屋

セキュリティ面やデザイン性、設備などに多くのこだわりを持つ社会人女性がターゲット。オートロック、バルコニー前のライト、TVモニターホン、浴室乾燥機、室内もの干しなど、その他にも「あったら便利!」と思えるさまざまな機能を標準装備した、借りたいと思える部屋をつくる。

設計のプロが大勢所属

アイケンジャパンは図面作成に時間をかけている。本当に借りたいと思うのかを考え、全室角部屋や防音対策などベストな配置や設備を考える。また、多くの設計士を各拠点にかかえ、女性設計士も多く、女性目線での設計が可能。女性が借りたいと思う部屋は、男性も借りたいと思うものだ。

次回は第2の鍵「管理力」に迫ります。なお、今なら資料請求いただいた方にパンフレットと書籍「アパート経営成功の秘訣55」をプレゼント!

 

お問い合わせ

株式会社アイケンジャパン
0120-55-3943
〒810-0001 福岡市中央区天神2丁目7-21天神プライム12階(福岡本社)
Web https://aikenjapan.jp/

 

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